產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展大致分為三個階段：集中—集聚—集群。第一階段表現(xiàn)為園區(qū)企業(yè)因政策環(huán)境、設(shè)施配套等進(jìn)行簡單疊加與資源共享；第二階段重點(diǎn)體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展上，集聚優(yōu)勢體現(xiàn)明顯；第三階段則是高層次的集中，一方面是主導(dǎo)行業(yè)內(nèi)相關(guān)企業(yè)的集中，另一方面則是圍繞產(chǎn)業(yè)鏈要求，包括相關(guān)社會機(jī)構(gòu)、服務(wù)型企業(yè)、自然人群體共同形成的支撐體系。

國內(nèi)有研究機(jī)構(gòu)從時(shí)間維度進(jìn)行劃分，根據(jù)產(chǎn)業(yè)園的導(dǎo)向，發(fā)展劃分為三個漸進(jìn)的階段：初期階段以產(chǎn)出為導(dǎo)向，中級階段以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，高級階段以產(chǎn)品為導(dǎo)向。

對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)研究也印證了產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，即伴隨經(jīng)濟(jì)自低到高的過程，經(jīng)歷粗放集中、逐步規(guī)范、集約高效的發(fā)展階段。最初，政府通過土地規(guī)劃（“以土地?fù)Q工業(yè)”）實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的積累。其次，相關(guān)企業(yè)、機(jī)構(gòu)在趨利作用下形成集群與產(chǎn)業(yè)鏈。最終，通過服務(wù)體系、政策體系的搭建與運(yùn)作，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化管理。